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レアルコンサルティング株式会社
代表取締役の安次富(あしとみ)です。
あなたが不動産投資で
１番重視していることは
何ですか？
「空室になりにくい物件を買う」
「安く買って売却益を狙う」
「自己資金を使わないようにする」
…
人それぞれ色々な考え方が
あると思います。
私が2000人以上の
不動産コンサルティング経験を
通じてたどり着いた答えは
「投下資金をどれだけ早く回収し
キャッシュを積み上げられるか」
です。
言い換えると
手元にどれだけ現金を残せるか
いわゆる『キャッシュフロー』です。
手元に現金が多く残っていれば
物件を買い進めやすくなります。
予期せぬ設備故障や修繕で
現金が必要になっても
対応できるでしょう。
逆に手元に現金が無ければ
次の物件を購入しようと思っても
諸費用を貯めるのだけで
3年も5年もかかってしまいます。
それではあなたが望んでいる
不動産収入に達するまで
何十年もかかってしまいます。
いくら不動産投資が
中長期的な投資といっても
さすがにそこまで待てませんよね。
効率が悪すぎます。
また、現金が手元に無ければ
突発的な設備故障などで
支払いが発生するリスクにも
対応できない可能性があります。
手元に現金が残らないのは
非常に危険です。
投資規模の拡大性やリスクの面からみると
キャッシュフローを最優先にする戦略が
優れています。
不動産投資で失敗しないためにも
キャッシュフローは必ず
理解しておきましょう。
ということで今回は
キャッシュフローについて
お話します。
すでにご存知かもしれませんが
復習だと思ってお聞きください。
キャッシュフローは
『入ってくるお金－出ていくお金』
で計算します。
具体的には…
家賃収入や駐車場代、
コインランドリーなどの
付帯サービスによる収入も含んだ
「総収入額」から以下を引きます。
・運営経費
・ローン返済額
・税金（所得税・住民税・法人税）
運営経費は、建物管理会社に支払う
管理費や修繕積立金、集金代行手数料や
固定資産税などのランニングコストです。
例えば、
家賃収入400万円
運営経費100万円
ローン返済額200万円（元金・利息）
税金40万円
だとすると、キャッシュフローは
400-100-200-40＝60万円
になります。
このキャッシュフローを評価する指標に
CCR（Cash on Cash Return：自己資金収益率）
があります。
投下した自己資金に対して
どのくらいキャッシュフローが出ているか
を示すもので
CCR ＝ キャッシュフロー ÷ 自己資金
で計算します。
CCRが大きければ大きいほど
短い期間で自己資金が
回収できることになります。
さきほどの家賃収入400万円で
キャッシュフローが60万円の物件を
自己資金300万円で購入したとすると
CCR＝60万円÷300万円＝20％
となり、5年で自己資金が
回収できることがわかります。
不動産は株や債券に比べて
リスクの割にリターンが
高いわけではありません。
不動産投資の唯一にして
最大のメリットは
『融資が引けること』
です。
少ない自己資金で大きな物件を
購入できることが
不動産投資の魅力です。
このポイントを忘れてしまっては
いくら利回りの高い優良物件を
買えたとしても意味がありません。
手持ちの現金が無くなって
身動きが取れなくなり
すぐに行き詰ってしまいます。
CCRは最低でも30％以上、
出来れば100％以上(オーバーローン)を
目指しましょう。
「安次富さん、キャッシュフローが
大切なのはわかりました。」
「でもキャッシュフローは
どうやって増やせばいいんですか？」
はい、キャッシュフローの
計算式を見るとわかりますが
４つの可能性が考えられます。
計算式は
総収入額－運営経費－ローン返済額－税金
なので
１：総収入額を増やす
２：運営経費を減らす
３：ローン返済額を減らす
４：税金を減らす
に取り組めば良いことになります。
この４つの可能性には
誰でも気がつくと思いますし
何かしら手を打てそうですよね？
しかし…
実際は持ち出しが発生していたり
キャッシュがほとんど残らないケースが
少なくありません。
なぜキャッシュフローが出なくて
困っている方が多いのでしょうか？
私がこれまで不動産投資の
コンサルティングを行ってきた中で
「これは挽回するのが難しいな…」
と感じた時のことを思い出すと
失敗パターンは３つに集約されることに
気が付きました。
逆を言えば、
失敗しないためには
この３つの点に気をつければ
良いということになります。
そこで次回は
『キャッシュフローが出ない３大要因』
についてお話します。
