キャッシュフローが出ない３大要因

レアルコンサルティングの

安次富(あしとみ)です。

前回は

キャッシュフローとその重要性について

理解を深めていただきました。

手元に現金が残らなければ

次の物件を購入するのが難しいですし

設備故障や修繕など突発的な

支払いに耐えられません。

経営が破綻してしまいます。

私がこれまで不動産投資の

コンサルティングを行ってきた中で

「これは挽回するのが難しいな…」

と感じた時のことを思い出すと

キャッシュフローが出ずに

行き詰ってしまうパターンは

３つに集約されることに気が付きました。

逆を言えば、

失敗しないためには

この３つの点に気をつければ

良いということになります。

そこで今日は

キャッシュフローが出ない３大要因

のお話をします。

前回の復習になりますが

キャッシュフローは次の式で

計算できました。

総収入額－運営経費－ローン返済額－税金

これを念頭に入れて読んで下さい。

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失敗パターン１：

物件を高く買っている

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物件価格が上がると

借り入れ額が増えるので

当然ローンの返済額は

大きくなります。

当たり前の話なのですが

「物件を安く買う」

というのはきわめて重要です。

安く買えれば空室や出口など

問題の８割は起こりません。

安く買っていれば物件に

投資をする余裕が出ます。

設備投資をしたり外観を綺麗にするなど

賃貸で競争力をつけることができます。

あまりおすすめしませんが

賃料を下げることもできます。

出口では普通に相場で売るだけでも

売却益が出ます。

「買った瞬間に利益が確定」

「いつ売っても良し、保有し続けても良し」

を目指して、物件を安く買うことに

こだわらなければなりません。

弊社のお客様でも

銀行の評価額が7500万円の一棟ビルを

3600万円で購入された方がいます。

現在利回り20％で運用中。

毎月十分なキャッシュが残るのはもちろん、

いつ売っても売却益が出るでしょう。

こういう状態を目指して

物件を安く買えるチャンスを

探しましょう。

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失敗パターン２：

融資の条件が悪い

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月々のローンの返済額は

借入額と金利、返済期間で決まります。

キャッシュフローを出そうと思ったら

なるべく低金利・長期間で融資を受け

月々の返済額を減らす必要があります。

しかし物件がなかなか買えないと

『買いたい病』

にかかってしまい、

魅力的ではない物件でも

融資が付くということで

つい手を出してしまう方が

いらっしゃいます。

つまり、

儲かる物件ではなく

「融資がつく物件」

を買っている

というのがよくある失敗パターンです。

本来は

『儲かる物件に融資を付ける』

と考えるのが正しいです。

まずは儲かる物件を探す。

そこに融資をしてもらえるように

金融機関を当たる。

この順番が正解です。

あなたもいつの間にか

儲かる物件ではなく

融資が付く物件を探していないか、

自分が物件を探している時の思考を

思い出してみてください。

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失敗パターン３：

シミュレーションが不十分

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あなたは購入前にどのような

シミュレーションを行っていますか？

どんなツールやソフトを使っていますか？

正しいシミュレーションを行っていれば

毎月現金がどのくらい残るかは

ある程度予想がつきます。

シミュレーションをする際に

大切なのは

・ネガティブに考える

・出ていくお金を漏れなく盛り込む

の２つです。

特に、出ていくお金に

漏れがあったら致命的です。

投資家にとって

判断材料の「正確さ」と「信頼性」

は命です。

例えば、新築物件や自社保有物件を

販売する不動産業者が出す

シミュレーションには

気をつけて下さい。

彼らは自社の「在庫」を

売りさばかなければなりません。

不利な情報は隠したり説明せず

良いことばかりを言って

物件を買わせようと

してくるかもしれません。

「業者に勧められるがまま

物件を買ってしまった」

というのも典型的な失敗パターンです。

自分で勉強して収支の計算ロジックを

100％理解した上でシミュレーション

できるのがベストです。

しかし、不動産業が専業でないなら

そこまで時間を取れないかもしれません。

ですから、実績・信頼性のある

ツールやソフトを使いましょう。

仮に有料であったとしても

何百万円、何千万円という

損失を防ぐことができるなら

安い買い物です。

投資家であればこういう所で

出し惜しみをしてはいけません。

これも「投資」です。

以上がキャッシュフローが出ない

３大要因です。

実は、ここであることに

気がついてほしいのですが

何かわかりますか？

３大要因には“ある共通点”があるんです。

それこそが、不動産投資に失敗する

根本的な原因なのですが…

わかりますか…？

…

…

…

そう、これらは全て

物件購入『前』の話

なんです。

物件の購入価格も

融資の条件も

シミュレーションも

全て「買う前」です。

キャッシュフローが残らない人に

共通しているのは

『入口を軽視している』

ということなのです。

しかし、それは決して

その人のせいではありません。

Amazonのランキングを見てみてください。

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このような

「手法」や「テクニック」

の本がよく売れています。

キャッシュフローの重要性を

理解した今ならわかると思いますが

「サラリーマンで資産５億円！」

は、銀行から５億円の借金をして

不動産を買っただけです。

実際、どのくらい

儲かっているのかわかりません。

「家賃収入１億！」

これも、経費やローン

税金を引く前の数字です。

投資の規模が大きければ

運営経費やローン返済、税金も

それだけ大きいはずです。

最終的にいくら残っているのか

わかりませんよね。

大切なのは、

資産の総額でも家賃収入でもなく

『最終的にいくら残るのか？』

のはずです。

それなのに…

だれも税引き後の手残りを

明かさないのです。

もしかしたら「資産」や「家賃」といった

都合の良い数字だけ見せて、実は手元に

現金が残っていないのかもしれません。

このように、世の中が表面的で

『手法やテクニックに偏った情報で溢れている』

これこそが、キャッシュフローが出ずに

行き詰ってしまう人が少なくない

根本的な原因だと私は考えています。

世界一の投資家

ウォーレン・バフェット氏は

こう言っています。

「高いハードルを飛ぶ努力をするのではなく

低いハードルを見つける努力をしろ」

また、孫子の兵法書には

こう書かれています。

「勝つ者は、先に勝利してから戦い

負ける者は戦ってから勝つ方法を考える」

不動産投資でキャッシュフローを残し

次々に規模を拡大して

年間手残り1000万円を超え

不労所得生活を送るためには

物件購入前、つまり『入口』に

集中しなければならないのです。

空室のことを心配するくらいなら

空室にならない物件を探す。

出口のことが気になるなら

出口で困らない価格で買う。

思考を保有中や出口ではなく

入口に向けましょう。

「安次富さん、入口が重要なのは

よくわかりました」

「実際どのようなことを

すればいいんですか？」

はい、次回は

『キャッシュフローを

最大化する７つの戦術』

についてお話します。