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レアルコンサルティングの
安次富（あしとみ）です。
前回の記事では
物件そのものよりも
『そこに需要があるか』
のほうが大切である
というお話をしました。
不動産ポータルサイトに載っている
利回りや築年数といった
表面的な情報だけで判断すると
かなり危険です。
「そこに住みたい」
と思う人はどんな人なのか？
その理由は何なのか？
とにかく『人』に着目するようにしてください。
そうすれば
空室で家賃が入ってこない
という最大のリスクを
避けることができます。
そこで今回は、需要を把握する
秘訣をお伝えします。
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１：人の流れとその背景を調べる
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役所のホームページを見てください。
人口や世帯数の推移をはじめ
そこに住む人のことを理解する
手がかりがたくさん手に入ります。
行政の取り組みを見ることで
そのエリアが抱える課題もわかります。
人が増えているエリアなのか
減っているエリアなのかはもちろん
そのエリアにどの年齢層が多いのか
までわかると
需要のある部屋の間取りやサイズなどを
ある程度見極めることができます。
特に、今は人が少なくても
増えつつあるエリアは
その背景にもよりますが
「買い」であることが多いです。
今は路線価が高くないはずですので
積算評価は出ませんが、
需要はあるので利回りは高くなります。
人が増えれば増えるほど
物件の価値はどんどん高まります。
他にも、もともと需要があって
住環境が良い
交通の便が良い
生活のインフラが整っている
といったエリアでも時代の流れと共に
人が離れてしまうことがあります。
こういったエリアに再開発が入ると
人気エリアに化けます。
まずはインターネットでエリアの
大まかな特徴を把握しましょう。
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２：現地に赴く
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エリアの特徴を把握して
需要があると判断できたら
実際に物件を見に行きましょう。
ネットの情報だけで判断するのは
危険だからです。
例えば、
再開発エリア＝買ってよいエリア
とは限りません。
再開発されて駅も商店街も綺麗なのに
店が軒並みシャッターを
下ろしている所があります。
いわゆるシャッター街です。
再開発で人が集まらないのなら
これ以上手を打つのは難しいので
「伸びしろ」が無いエリア
と判断できます。
こういったことは実際に
現地へ行ってみないとわかりません。
弊社の事務所がある
西新宿１丁目、７丁目エリアでは
平日に比べて休日は人通りが少ないです。
この一帯は事務所が多いので
会社が休みだと人が少ないんです。
休日の昼間は特に
飲食店が空いています。
どんな場所にもネットの情報だけでは
分からないことがあるものです。
必ず現地には足を運びましょう。
できれば時間帯や曜日を変えて
何度か見に行ったほうが確実です。
もし何度も足を運ぶ時間が無いのなら
物件近くのお店で
「今度この辺に引っ越そうと
思っているんですけど…」
と前置きして、そのエリアのことを
色々と聞いてみるのも良いと思います。
需要を把握するポイントは他にも
色々あるのですが、
ぜひあなたに心がけて頂きたいのは
『知っている所から徐々に広げていく』
ということです。
私も知らないエリアの物件は判断できません。
今住んでいるエリア
昔住んでいたエリア
昔通っていた学校の近く
といった馴染みのある所から
今お伝えしたような事を調べてください。
『そこに住む人の姿』
が見えるようになれば、
そのエリアの物件は自信を持って
見極められるようになります。
そして、ひとつのエリアを把握できたら
隣の街
隣の区
隣の市
と、広げていくことをお勧めします。
そのほうが得意エリアを拡大する
スピードは早いです。
自分の得意エリアを作っておくことで
ライバル達が気づかない優良物件に
あなた「だけ」が気づける可能性が
高くなるのです。
