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レアルコンサルティングの
安次富（あしとみ）です。
こんなご質問を頂きました。
あなたならどうするか
ちょっと考えてみて下さい。
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世田谷の土地値物件の購入を検討中です。
入居者に生活保護や障害者の方が多く
保証人が親族で、契約書が無い方がいます。
長く住んでくれて安定収入につながる
という考え方もあると思いますが
手を出しても問題ないでしょうか？
滞納やトラブルは無いと言われていますが
４０代男性ばかりです。
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さて、いかがでしょうか？
あなたならどうしますか？
私が考えるポイントを挙げます。
１：入居者が生活保護者や障害者である
２：世田谷の土地値物件である
３：賃貸借契約書が無い
では、順番に解説していきます。
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１：入居者が生活保護者や障害者である
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入居者が親族や行政から保護を受けており
これまで滞納が無いのであれば
家賃が支払われないリスクは少ないです。
また、引っ越す可能性も
低いと考えられるので
入居者としては問題ありません。
しかし、１つだけ注意点があります。
それは「背景」です。
・なぜ生活保護を受けなければならないのか？
・どのような障害を抱えているのか？
この背景によってリスクが変わってきます。
例えば、身体的な障害であれば
その障害が賃貸経営に影響を与えることは
まずありません。
しかし、精神的な障害の場合、
人に危害を加えてしまう可能性に
注意しなければなりません。
これまでトラブルが無いということで
他人に危害を加えるような方ではないと
推測ができます。
ただ、最も気をつけなければならないのは
「自分」に危害を加える可能性が無いか？
ということです。
もし自ら命を絶つようなことがあったら
『事故物件』
というレッテルを貼られてしまい
資産価値が下がってしまいます。
これだけは避けなければなりません。
ですから、生活保護や障害者の方が
入居者にいる場合は必ず
「背景」を確認するようにしましょう。
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２：世田谷の土地値物件である
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具体的な場所がわからないので
何とも言えませんが
好立地だとして話をします。
好立地の物件を検討する際は
『投資戦略』が重要になります。
前からお伝えしていますが
物件を購入する時点で
「どのような出口があるか？」
を想定しておかなければなりません。
好立地の物件の場合
「安定収入を得る」
という目的以外にも
『好立地の“土地”を手に入れる』
という目的が考えられます。
建物が古くなったら取り壊せば
色々な出口が考えられます。
更地にして売却
新築アパートを建てる
自分で住む
…
全ては
「なぜ不動産投資を行うのか」
次第です。
・いつまでにどのくらいお金を残したいのか
・短期投資なのか、長期投資なのか
家賃収入だけを見るのではなく
こういった目的や戦略をふまえて
購入の判断をしましょう。
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３：賃貸借契約書が無い
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家賃収入を得ることだけを考えた場合
契約書が無いこと自体が問題になることは
それほどありません。
しかし、出口を考えた時に
契約書が無いことが
障害になることがあります。
契約書が無いということは
いつまで住んでよいのかという
期間が定まっていない状態で
長期間住んでいることになります。
この場合、憲法25条の生存権に基いて
入居者を守る「居住権」と言われる
権利が発生します。
「居住権」という言葉は
法律用語としての定義はありませんが
一般的に、賃借権がなくなった後も
事実上継続して居住できる権利をいいます。
「えっ、そんな法律あるんですか？」
はい、要するに
契約書が無いまま住んでいる人を
オーナーの都合で強制的に
退去させることができない
ということです。
通常は他人が所有している
家屋に居住する場合には
契約に基づく賃借権が必要となります。
しかし、この賃借権は
契約の期間を過ぎたとしても
一定の通知等が無ければ
法律上の更新が保障され
賃借権が消滅することはない
とされているんです。
この権利が発生してしまうと
建物を取り壊したくても
退去させられないので
取り壊せません。
出口戦略が実行できない状態に
陥ってしまうのです。
ですから、取り壊しの予定がある場合
事前に「定期」賃貸借契約にするなど
きちんと契約期間を定めておく
必要があります。
「定期」賃貸借契約にしておけば
契約期間満了時に更新がされず
確実に明け渡してもらえます。
今回は具体的な情報がありませんので
購入の判断まではしかねますが、
家賃収入を得ることに加えて
「好立地の土地を手に入れる」
という出口戦略の観点を含めて
検討されてはいかがでしょうか？
