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レアルコンサルティングの
安次富（あしとみ）です。
前回の記事でお伝えした
「世田谷の土地値物件に生活保護者」
の物件見極めの続きです。
追加情報を出します。
あなたならどう判断するか
考えてみてください。
【物件情報】
・耐用年数超過の木造２階建アパート
・総戸数８
・昨年度に鉄部、外壁、屋根塗装済。アスファルト舗装済
【資金】
・事業性ローンで変動1.9％
25年で仮審査済
・自己資金で1500万円負担
【現況でのシミュレーション】
・年間収入197万円（賃料－返済額）
・年間CF2.47％
・返済比率67.03％
【ご相談者が気になること】
・売却理由が腑に落ちない。
（現金で購入後、綺麗にして約1年で売却。ある程度インカムゲインが得られたからとのことだが…）
・入居者の属性や滞納状況が不明
・玄関に防犯カメラを付けた部屋がある。
・窓ガラスが割れている部屋がある。
・仲介会社が生活保護者や修繕履歴に関して明言を避ける。
・仲介会社から物件資料や情報が全て出てこない
・仲介会社が売主寄りの対応
・仲介会社が意図して情報を出さないのか、出せないのか分からない
追加情報は以上です。
色々なことが分かりましたが
さて、あなたならどう考えますか？
…
…
…
例えば、
事業性ローンで変動1.9％ 25年
ですが、これは耐用年数超過の
物件に対する融資としては
良い条件です。
また、土地の価値が高く
戸建て用地としての出口も
選択肢としてあります。
そう考えると、
決して悪くない投資だと思います。
しかし…
どんな場合でもまず最初に
考えるべきことがあります。
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絶対に外してはいけない“判断基準”
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それは
物件を購入する『目的』
です。
「家賃収入で毎月の収入を増やしたい」
つまり、中長期でインカム狙いなら
収益性の確保は必須です。
手残りが少ない物件に
手を出すべきではありません。
一方、長期保有目的なら
目先の家賃収入だけではなく
エリアの将来性や不動産価値の
伸びしろにも着目する必要があります。
今回のご相談者の方針は
『現金投資で手堅くゆっくり拡大』
とのことでした。
そこで、私の結論は
一旦お断りして様子見
です。
物件価値は高いのですが
建物の耐用年数超過で
収支が良いとも言えません。
「手堅く安定収入を得られる投資」
とはやや言い難いです。
戸建て用地にするにしても
入居者を退去させなければなりません。
専門家の力を借りながら
やることがたくさんあります。
一般の投資家の方ではなかなか
手が出せない案件だと考えます。
ということで、一旦様子を見て
今後もし価格が下がってきたら
改めて検討のテーブルにあげる。
というのが私の結論です。
このように、同じ物件であっても
目的や投資戦略によって
判断は変わってきます。
もちろん正解はありませんし
色々な考え方が出来ます。
私の考えがベストとも限りません。
ただ、失敗しないために
プロがどこに着目して
どう判断するのかの一例として
少しでもあなたの物件購入の
参考になれば幸いです。
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