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レアルコンサルティングの
安次富（あしとみ）です。
「良さそうな物件があっても
何かあるのではないかと
心配で買えません…」
「損しないか自信が持てません…」
というお悩みをよく聞きます。
何千万円、何億円というお金を払って
（借金を背負って）購入する訳ですから
なかなか踏み切れないお気持ちは
とてもよくわかります。
試しにネットで
「不動産 リスク」
と検索してみてください。
こんな結果が出てきます。
不動産投資の３大リスク
不動産投資の８大リスク
不動産投資の14個のリスク
…
そう、みんな言っていることが
バラバラなんです。
こんな状況では
調べれば調べるほど
考えれば考えるほど
何を信じたら良いのかわからなくなり
かえって決断できなくなってしまいます。
考慮すべきリスクにも
優先順位があります。
地震や津波のような天災に備えるのは
もちろん大切です。
しかし、そういった
「いつ起こるかわからないこと」
を気にする前に
『家賃が入ってこなくなるリスク』
から潰していくのがセオリーです。
なぜなら、ローンの返済は毎月
「確実に」やってくるからです。
最悪なケースは
・空室が増えて毎月赤字になる
・売りたくても買い手がつかない
という八方塞がりの状況です。
これだけは避けなければなりません。
そこで今回は
最優先で考慮すべき２つのリスク
についてお話をします。
この２つをおさえておけば
「貸せない」「売れない」という
最悪のケースを避けることができます。
収益面に関してはだいぶ安心できるはずです。
逆にこれを無視して
他のリスクを考慮しても
どこかで足元をすくわれて
行き詰ってしまいます。
毎月の持ち出しに耐えながら
後悔の毎日を過ごすことになるでしょう。
冒頭でお伝えしたように
不動産投資のリスクについては
色々なことが言われていますが
まずはこの２つを考慮しましょう。
一つ目は
『賃貸需要が変化するリスク』
です。
今の賃貸需要が将来的に
失われる可能性がないか
ということです。
わかりやすい例を挙げると
郊外の大学の近くにあるアパートです。
このようなアパートの多くが
需要を学生「だけ」に頼っており
大学＝命綱
という状況です。
もしその大学が無くなったら
賃貸需要は一瞬にして限りなく
ゼロになってしまいます。
赤字になるのはもちろんですが、
そのようなアパートを
誰が買うのでしょうか…？
実際、東京では郊外のキャンパスが
都心に移転するケースが目立っています。
これはほんの一例ですが
賃貸需要が変化するリスクを
想定しておかないと
取り返しの付かないことになります。
二つ目は
『出口が無いリスク』
です。
どのような出口が取れるかは
実は購入時点でほぼ決まっています。
これには以前お話した
「土地の潜在的な価値」
が大きく関係しています。
また、
「どのくらいの期間で投資する戦略か」
にもよりますが
物件によってはそのまま売却する以外にも
建て替えや、更地(さらち)にしたほうが
良いケースがあります。
出口の選択肢が広がることで
「売りたい時に売れない」
というリスクを避けることができます。
次回はさらに踏み込んで
この２つのリスクについて
お話をしていきます。
