03-5332-8214
10:00 am - 7:00 pm
レアルコンサルティングの
安次富（あしとみ）です。
「不動産投資のリスクとして
“地震”はどのように
念頭に置くべきでしょうか？」
というご質問を頂きました。
今回は物件を検討する段階での
お話をしていきます。
ただ、
これまでの大地震や今回の
北海道の地震で被災された方も
いらっしゃるかもしれません。
被災者の方にとっては
聞きたくない話も含まれると思います。
ただ、ここは不動産投資の
ノウハウをお伝えする場ですので
その点はどうかご容赦ください。
まず、日本である以上は
「地震はどこでも起こりうる」
を前提にする必要があります。
その上で、
１：建物の倒壊
２：火事
３：津波
最低でもこの３つは想定しておきましょう。
=========================
１：建物の倒壊
=========================
1981年以降の建物は
震度6以上に耐えられる設計
いわゆる新耐震基準です。
物件を検討する上では
築年数が一つの判断基準になります。
新耐震基準が施行されたのは
1981年(昭和56年) 6月１日
で、この日以降に
『建築確認』
を受けた建物は新耐震基準が
適用されています。
ここでひとつ注意が必要です。
建築工事は建築確認を受けた後です。
マンションの場合、比較的小さめでも
通常は１年～１年半程度の
工事期間が必要です。
仮に1981年6月に建築確認を
受けたとしても、完成は早くて
1982年夏～秋頃となります。
1983年（昭和58年）以降に
完成したマンションの場合は
新耐震基準の可能性が高いものの
1982（昭和57年）中の完成では
何とも言えません。
販売図面やポータルサイトで
建築年月が1981年(昭和56年)に近い
物件を検討する際には
新旧どちらの耐震基準なのかを
早い段階で確認しておきましょう。
建物の構造は、木造よりも
鉄筋コンクリート(RC)造の方が
杭基礎のため、地盤沈下が起きても
建物への影響は少ないです。
ただ、あえて木造の旧耐震基準の
物件を狙うこともあります。
旧耐震基準は金融機関の評価が低く
購入を避ける方が多いため
低価格(高利回り)になります。
地震で倒壊した場合は
新築すれば良いので
解体する手間も省けます。
あなたの投資戦略次第では
他の人が見向きもしない物件が
格安優良物件に化けることもあるのです。
=========================
２：火事
=========================
都内ではいまだ古い木造建築が
多数残っていて、しかも
密集している場所がほとんどです。
古い木造建築が地震で崩れやすいことは
阪神大震災でも立証されています。
住宅が崩れて家電や電気設備
もしくはガス周りから出火することは
十分に考えられます。
一軒から火の手が上がると
密集している住宅ではあっという間に
火は燃え広がってしまいます。
足立区や新宿の神楽坂などの住宅街では
大規模な火災が発生することが
予想されます。
ちなみに、
地震保険は火災保険の半額が上限
（最高5000万円）のため
全壊でもお見舞金程度しか
支払われません。
ただし、地震よる火災は
火災保険の適用外のため
地震保険は加入しておいたほうが
よいでしょう。
=========================
３：津波
=========================
地震の発生は予測できないので
完璧に回避することはできませんが
津波は立地選びで回避できます。
例えば、
30年以内に80％の発生確率のある
東海地震では東京湾で津波が発生します。
筑波大学名誉教授の谷川彰英氏は
東京湾に10メートル級の津波が来ることを
シミュレーションしています。
もし本当にそうなったら
埋め立て地は水没します。
都内の地下鉄も水没する駅が
多数出てくると言われています。
東京丸の内や銀座、日本橋、お台場などは
地震の被害が大きいと予想されています。
また、都内は海抜が低い場所が
多数存在します。
葛西や砂町、新木場などは
津波による水没の恐れがあります。
そう考えていくと、都内には
安全な場所はないように
思うかもしれませんが、
実は比較的安全な場所は残されています。
地震に強いのは武蔵野台地
すなわち中野より西側です。
ここは地盤が固いので
地震による影響は他のエリアと比べて
比較的少ないでしょう。
その他、上野台地も
津波から逃れられる高さです。
都心でも六本木は標高が高く
10メートル級の津波でも
水没しないと言われています。
最後に、これは地震に限った話では
ありませんが、災害が起きても
都市部は復旧が早いので
人が戻ってくるのも早いです。
東日本大震災で浦安市内が
液状化によってマンホールが
飛び出した映像は記憶に
新しいと思います。
郊外になると復旧が遅れる地域もあり
出ていった人が戻ってこなかったり
もとの賃貸需要に戻るまでに
時間がかかる恐れがあります。
こういったリスクをどこまで折り込むかは
最終的にはあなたの経済的な余力との
兼ね合いになってきます。
地震のことばかり考えてしまうと
判断を誤って、本来の目的を
達成できない物件に手を出してしまう
可能性があります。
ですので、
まずは自分の目的に合った物件
（多くの方にとっては儲かる物件）
を探すことに専念しましょう。
