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レアルコンサルティングの
安次富（あしとみ）です。
前回の記事で
不動産投資で一番難しいのは
「リーシング」
つまり、空室を埋めることである
という話をしました。
想定利回り20％！
という物件があったとしても
それは“満室になれば”の話です。
10年、20年という期間で見れば
今の入居者が出ていくこともありますし
賃貸需要もどう変わるか読めません。
なので、シミュレーションをするときは
そのリスクを空室率という形で加味します。
しかし、
不動産投資は数字遊びではありません。
実際に人が住み、お金を払って初めて
それが現実になります。
シミュレーションをした後は
実際にそうなるように
「経営」
していかなければならないのです。
あなたが不動産一本で生活しているなら
何かトラブルが起きた時、すぐに物件まで
飛んでいけるかもしれません。
空室を埋めるために
積極的に動けるかもしれません。
でも、会社に勤めていたり
会社を経営しているなどして
なかなか時間が取れない場合
そうはいきません。
代わりに管理会社に頑張ってもらうしかないのです。
そういう意味では
あなたのシミュレーションが
机上の空論で終わるかどうかは
管理会社にかかっている
といっても過言ではありません。
「安次富さん、管理会社が大切なのは
わかりました」
「ではどうすればいいんですか？」
はい、前に業者攻略法をお伝えした時も
そうですが、うまくやるにはまず
相手を理解しなければなりません。
ですので、管理会社について
大局的なお話からしていきます。
賃貸の部屋が少なかった時代は
募集すれば比較的簡単に
入居者が見つかりました。
敷金や礼金が普通に取れていた時代です。
この頃はオーナーの力が強く
「おたくに管理をお願いしてあげている」
というスタンスの方も
少なくありませんでした。
ところが、
今は賃貸の部屋が増えていて
入居者がそう簡単には見つかりません。
管理会社に頑張ってもらわないと
なかなか決まらないケースが
増えています。
そうなると、管理会社の力が
自然と強くなります。
似たような物件、似たような賃料で
複数募集している場合、管理会社は
“売上が多くあがる案件”を優先します。
例えば、仲介手数料以外に
ボーナスがもらえる案件です。
また、任されている戸数が多いオーナーの
優先順位はどうしても高くなります。
ですので、売上が少ない物件に
問い合わせが来ても
「すでに申し込みが入っています」
などと言って、売上が多くなる物件に
誘導したりもします。
そう、物件探しのときも競争ですが
賃貸募集のときも競争なんです。
まずはこういった状況をふまえて
彼らと接していかなければなりません。
「お金を払っているから
ちゃんとやってくれるだろう」
というスタンスだと失敗します。
『自分はその他大勢のオーナーの一人に過ぎない』
という前提に立つことが
管理会社攻略の第一歩なのです。
次回は、さらに深く
管理会社の実態に迫り
購入前にどうすればよいのかを
お伝えしていきます。
お楽しみに。
－追伸－
弊社も管理をさせて頂くことがありますが
管理で収益を上げるビジネスモデルでは
ありませんので、売上を優先して
動くようなことはしておりません。
（誤解の無いように念のため…）
