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レアルコンサルティングの
安次富（あしとみ）です。
12部屋のうち９部屋が空室なのに
１部屋しか募集していない…
信じがたいですが
管理会社によっては「丸投げ」すると
こんなことになります。
購入前は物件の見極めで
頭がいっぱいになりがちです。
しかし、
管理会社の見極めも
同じくらい大切です。
管理会社選びに失敗すると
購入後に空室問題や
入居者トラブルなどで
必ず足元をすくわれます。
本業で忙しかったら
物件のことまで手が回りません。
傷口はどんどん深くなり
あなたのキャッシュフローは
悪化するばかり。
不動産投資は入り口が一番重要ですが
買ってからが本当の始まりであることを
忘れてはいけません。
管理会社を見極める時に
最低限見てほしいポイントは
・賃料設定の考え方
・賃貸募集の動き
・トラブル対応のスピード
・レスポンスの早さ
です。
購入を検討している段階で
管理会社と接触して
安心して任せられる会社か
確認をしましょう。
ただ、
管理会社が売りに出していることは少なく
管理会社の知らないところで
仲介会社が入って売りに出ていることが
ほとんどです。
売却のタイミングで管理会社を
提携している会社に変更しようと
たくらんでいるような場合、
売却の仲介会社は売却の話を
今の管理会社に漏らしたくありません。
すると、売却の仲介会社は
今の管理会社に接触しないよう
言ってきます。
でもそこで諦めてはいけません。
そういう時は、
部屋を借りる客の「ふり」をして
管理会社と接触してください。
物件を見に行くと、たいてい管理会社の
賃貸募集の看板が設置されています。
そこに書かれている店舗に
「このあたりで探しているんですけど…」
と訪ねるんです。
その時に接客態度や会社の雰囲気などを
チェックしましょう。
もし部屋が空いているなら
内見もさせてもらいましょう。
管理会社の対応のレベルもわかります。
直接訪ねるのが難しいなら
管理会社のホームページから
問い合わせてレスポンスを見ます。
そして、
管理会社に必ず聞いてほしいのが
『今、空いている理由』
です。
そのやり取りをふまえて
物件に問題があるのか
賃料設定や募集方法に問題があるのか
を見極めてください。
物件自体に問題が無いのなら
今埋まっていなくても
空室が改善できる可能性は高いです。
また、そもそも空室が少ないなら
今の管理会社をそのまま使う方向で
話を進めても良いです。
管理会社はあなたの不動産を
運営してくれるパートナーです。
「こっちはお金を払っているんだ」
「使えなかったら変えればいい」
というスタンスではなく
「どうしたら管理会社が頑張ってくれるのか」
という心構えで
接しなければなりません。
彼らにとってはそれが仕事、
と言ってしまえばそれまでですが
そこはやはり人と人との関係です。
例えば、お歳暮やお中元を
送るだけでも違います。
管理をお願いしているオーナーは
あなただけではないのです。
自分のことをどう認知させて
どう気に入ってもらうか。
広告料やフリーレントも
投資と考えて割り切れるかどうか。
ケチってはいけません。
特に地方では、
首都圏の投資家の物件には
優先的に入居者を入れたくない
という心理が働きやすいです。
「遠方にいて丸投げのくせに、文句は多い」
そんなふうに彼らは思っています。
遠方だと簡単ではありませんが
管理会社の事前リサーチや関係づくりは
直接足を運ぶのが早くて確実です。
いかにして
『優良オーナー』
としてのポジションを確立するか
自分なりに考えて
取り組んでみてください。
次回は、
賃貸需要を見極める時に
多くの方が犯してしまう
致命的なミスについてお話します。
お楽しみに。
