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レアルコンサルティングの
安次富（あしとみ）です。
前回は私の
「購入基準」
をお伝えしました。
一応おさらいしておくと…
１：取得価格
２：賃料
３：賃貸需要(立地)
４：再販価格(出口)
５：都市計画(建ぺい率・容積率・用途地域)
６：積算評価
７：構造
８：築年数
９：金融機関
でした。
大切なのは
「何を見ているか」
よりも
『優先順位』
です。
もし前回の記事を読んでいなければ
必ず読んでください。
不動産投資で目標を達成する上で
とても大切なことをお伝えしたつもりです。
今回は
１：取得価格
２：賃料
についてお話します。
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１：取得価格
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価格については
『できるだけ安く買う』
これに尽きます。
「月々の収入を増やしたい」
が目的の場合は
価格だけ見て判断するのではなく
賃料とセットで”利回り“として
見ることになります。
まずは自分が月々いくら欲しいのかを
はっきりさせてください。
そして、良さそうな物件が出てきたら
シミュレーションソフトを使って
基準をクリアしているかどうかを
判断しましょう。
物件を見ていると
つい買いたくなってしまうことも
あると思いますが、
高く買ってしまったら
後から挽回することはできませんので
必ず数字で判断してください。
「見に行って気に入ったから」
のような“感情”を入れてはいけません。
あと、不動産を取得する目的や
戦略が違うと、取得価格の考え方も
変わってきます。
以前、沖縄の軍用地を保有していると
お伝えしましたが、あの話が良い例です。
毎月３万円の持ち出しなので
「月々の収入を増やしたい」
という利回り重視の人にとっては
何の魅力もありません。
しかし、
長期投資や資産としての保有目的で
不動産を買おうとしている人は
基地が返還されて開発が入った時に
期待できる『潜在的価値』と比べて
お買い得だと判断します。
ですから、不動産を取得する目的や
戦略を明確にしておくことは
とても大切なんです。
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２：賃料
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賃料を見るときは
「今」と「将来」の
両方を意識します。
・賃貸中なら、その賃料が高すぎないか？
・空室なら、いくらで貸せるか？
・その賃料は継続できるか？
・賃料の下落率は？
を調べます。
失敗しないための秘訣は
「何に対して」
今の賃料が設定されているのか？
をしっかり見極めることです。
わかりやすい例が
“新築プレミアム”です。
賃料が高く設定できる理由が
「新築だから」であれば、
当然その賃料は長く続きません。
最初の入居者が退去すれば
賃料はほぼ確実に下がります。
他にも、
長く住んでいる入居者に対して
賃料の見直しが一度もされていない場合
今の相場と乖離していないか
注意が必要です。
乖離していた場合、
入居者が変わるタイミングで
賃料が下がることになります。
必ず周辺の相場を調べて、今の賃料と
かけ離れていないかをチェックし
おかしいと思った場合はその理由を
ヒアリングしてください。
そして、
それがその物件特有の
強みによるものなのか、
一時的なものなのかを見極めてください。
今回のお話は基本的なことなので
もしかしたらそんなの知ってるよ
と思われたかもしれません。
ただ…
私が不動産投資で
一番難しいと思っているのは
「リーシング」
つまり、
部屋が空いた時に
次の入居者を見つけてくること
です。
中小企業庁の調査によると
中小企業の倒産原因の68％は
「販売不振」だそうです。
以前、不動産投資は
『事業』だと思ってください
とお伝えしましたが、
不動産投資を事業に置き換えると
商品は部屋、販売不振とは
借り手がつかないことを意味します。
シミュレーションで
どんなにいい数字が出ていても
入居者が入らなかったら失敗します。
逆に、利回りが高くない物件でも
満室で経営し続けることができれば
失敗にはなりません。
そして、
賃料設定はリーシングの成否を分ける
一番重要な要素です。
今はインターネットで誰でも簡単に
賃料相場を調べることができます。
賃料設定を少しでも間違えると
借り手がつきにくいです。
しかも実際は、
リーシングを行う管理会社の手腕や
競合物件の強さ、賃貸需要の変化など
たくさんの要素が影響してきます。
数字で表せないものも多いです。
だからリーシングは難しいんです。
ということで次回は、
リーシングで失敗しないために
購入判断のタイミングで出来ること
をお伝えします。
