物件選びで都市計画、意識していますか？

レアルコンサルティングの

安次富（あしとみ）です。

あなたは物件の購入判断で

”都市計画”を意識していますか？

具体的には

建ぺい率

容積率

用途地域

といった項目で

不動産会社が作る販売図面や

楽待のようなポータルサイトでも

だいたい載っています。

特に、一棟物件や戸建を購入するなら

必ず見ていただきたいです。

先日お伝えした私の９つの購入基準でも

積算評価や構造、築年数、金融機関より

優先順位が高い項目になっています。

「安次富さん、じゃあ都市計画は

どう見たらいいんですか？」

はい、ポイントはいくつかあるのですが

今回は「建ぺい率」と「容積率」に絞って

見極め方の一例をご紹介します。

物件の用途地域によって

建ぺい率と容積率に制限がありますので

その制限値と比べた結果によって

見極め方が変わってきます。

１：建ぺい率と容積率がオーバーしている場合

古い物件でたまにあるのですが

今ではそこに建てられない規模の建物が

立っていることがあります。

建てた当時は合法でしたが、その後

その地域の建ぺい率や容積率が変わり

許容範囲を超えてしまったケースです。

こういった物件は「既存不適格」といって

違法ではありませんが、建て替えるときは

今の建ぺい率・容積率に従う必要があります。

もう同じサイズの建物は

建てられないんです。

そう聞くと、なんとなく

マイナスイメージを持つかもしれませんが

必ずしもそうとは言えません。

これは以前売却の仲介をした

物件の話なのですが、

２階建までしか建てられないはずの

「第一種低層住居専用地域」に、

用途地域の指定がされる前に建築された

４階建の鉄筋コンクリート造の

マンションが一棟だけ立っていました。

「第一種低層住居専用地域」は低層住宅の

良好な住環境を守るための地域で、

13種類の用途地域の中で最も厳しい

規制がかけられているため

高級住宅地といわれるほとんどが

この地域に指定されています。

建物は古かったのですが

周りは２階建しかないので

３階と４階の眺望は抜群です。

借りる人にとって眺望が良いのは

大きなメリットになるので

賃貸市場では競争力がある物件

ということになります。

しかも高級住宅地のため

将来的には土地を分割して

宅地として売却すれば

投下資金は回収可能です。

結果的にこの物件は

投資家の方にご提案して

そのまま購入されました。

２：建ぺい率、容積率が余っている場合

土地が持つ力を十分に

活かしていない状態です。

建て替えるときに

今よりも大きな建物を

建てることができます。

この場合、今の利回りを見るのではなく

土地の評価額や立地の将来性を見て

お買い得かどうかを判断します。

場所が良ければ

将来自分で使ってもよいですし

用地として業者に売ってもよいでしょう。

もちろん投資用物件として

建て替えても良いです。

今回は建ぺい率と容積率に注目した

基本的な見極めをご紹介しました。

投資するときは出口まで

想定しておくことが大切です。

特に長期投資であれば

今入ってくるお金も大切ですが

先を見ることのほうが大事です。

利回りだけで見るのではなく

建ぺい率、容積率がオーバーしているのか

余っているのか

再建築する時にどういう建物が立つか

同じ建物は立つのか

このように都市計画に注目して

プランニングすることが大切です。

また別の機会にもっと面白い事例を

お伝えしたいと思います。