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レアルコンサルティングの
安次富（あしとみ）です。
融資を受けるには
積算評価の高いほうが有利
ということはご存知だと思います。
今回は、
積算評価の少し違った見方と
そこから生まれる
”狙い目”をご紹介します。
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積算評価の理解について不安な方は
以前お配りしたレポートの
16ページあたりをお読みください。
基本的な解説が書いてあります。
レポートを復習する：
http://realconsulting.jp/contents/cf7tactics_report.pdf
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積算評価をどう見るかは
不動産を購入する目的や
自己資金によります。
例えば、相続税対策が目的なら
相続税計算のもとになる
「相続税評価額」を下げるために
評価の低い物件が好まれます。
（当然、利回りも求められますが…）
投資目的で考えた場合
評価の低い物件は
融資が前提の方は買えません。
ですので、自己資金が出せるなら
評価が低くて高利回りの物件は
狙い目です。
ただ、
「評価が低くて高利回り」
と言うと、一般的には
「地方の中古物件」
ということになります。
賃貸需要の見極めが難しく
賃料設定を見誤ったり
借り手を見つけるのに
苦戦するかもしれません。
ですので、賃貸需要が高く
なおかつ評価の低い物件を
いかにして見つけるか
がポイントになります。
「安次富さん、そんな物件あるんですか？」
「どうやって探したらいいんですか？」
はい、業者の販売図面や
ポータルサイトの情報だけでは
なかなか判断ができません。
ただ、そういう物件が
“出やすい状況”というのはあります。
それは…
…
…
再開発エリアから
道ひとつ隔てた所
です。
再開発が入ると賃貸需要は
高まることが多いです。
新しい道路もできて
高い路線価がつくので
積算評価も高くなります。
その一方で、
周辺の既存住宅エリアの路線価は
住民の反発もあり、すぐには
上げることができません。
固定資産税も高くなるので
影響が大きいからです。
ただ、家賃や賃貸需要は
道ひとつ隔てたくらいでは
ほとんど変わりません。
借りる人にとっては
それほど違いがないからです。
つまり、再開発エリア周辺では
積算評価は据え置きのまま
賃貸需要だけが高まる
という現象が起こるのです。
実際の例を１つ挙げると
埼玉県草加市「獨協大学前」駅西口の
松原団地周辺がそうです。
2018年現在、松原団地は取壊しになって
再開発が入り、駅名も「松原団地」から
変更されました。
松原団地の方が馴染み深い方も
多いと思います。
その再開発エリアから道一本隔てた
「徒歩3分」の所に
価格が１億円で積算評価が5000万円、
利回りが約11％の物件があります。
自己資金が5000～6000万円は必要なので
買う人はなかなかいませんが
“買い”だと判断しています。
「積算評価が低いと融資が引けないから
出口で苦戦するのでは…？」
と心配する方がいますが
世の中には自己資金を出せる方や
評価の低いほうが嬉しい方もいます。
ですので、積算評価が高いことよりも
・儲かる物件か
・積算評価に現れない価値があるか
のほうが先なんです。
これが私の購入基準で
積算評価の優先順位が低い理由です。
買えるか買えないか
ではなく
『儲かるか儲からないか』
が重要なのです。
