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レアルコンサルティングの
安次富（あしとみ）です。
「購入時点で出口を見極める」
という話をしてきましたが
ひとつ気をつけてほしいことがあります。
木造アパートで10年後、20年後に
建て替えを検討しないといけないような
物件の場合は、特に注意が必要です。
それは何かと言うと…
『条例』
です。
例えば、あなたが買おうとしている物件が
旗竿地（はたざおち）に立っている場合
敷地が道路に何メートル
接しているかによって
そこに建てられるのが
「共同住宅」なのか
「長屋」なのか
が変わってくることがあります。
共同住宅は一般的なアパートなどで
エントランスや廊下、階段などの
共用部があるものを指します。
一方、長屋は共用部がなく
各戸が独立した玄関を持っている建物です。
建物を建てる際に、
敷地が道路に何メートル以上
接してないといけないか
という「接道要件」は、国が定めた
建築基準法で決まっていますが
地域によっては「条例」で
さらに厳しい接道要件が
課せられています。
要は、同じ土地の形状（接道）でも
ある所では普通のアパートが建てられるのに
ある所では長屋しか建てられない
といったことが起こり得るのです。
他にも、
窓先空地（まどさきくうち）といって
火災時に避難しやすくするために、
1階の窓に面する敷地に数mの幅の
スペースを設けなければならない
地域があります。
これは、東京や横浜市など
一部の地域が該当します。
このように、
出口で建て替えを視野に入れる場合、
あらかじめその地域に特有の条例まで
考慮しておかなければなりません。
実際に建て替えるときになって始めて
「建てたいと思っていた建物が
実は建てられなかった…」
ということになったら
取り返しがつきません。
とは言っても、仲介会社の担当者だと
そこまで知識がない可能性もあります。
ですので、
「建て替え時はどんな建物が建てられますか」
と質問してみて、明確な答えが
返ってこないようであれば
その地域で建築を行っている
ハウスメーカーなどの専門家を
頼ることも必要です。
もう一度、繰り返しになりますが
私の購入基準と優先順位です。
１：取得価格
２：賃料
３：賃貸需要(立地)
４：再販価格(出口)
５：都市計画(建ぺい率・容積率・用途地域)
６：積算評価
７：構造
８：築年数
９：金融機関
購入前にどこまで考えておけるかで
投資の成否が決まります。
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購入判断に関するあなたの
お悩みを教えてください
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全部に答えられるかわかりませんが
可能な限りお答えしていきます。
これまでお話した内容についてでも良いですし
「こういうときはどうするのか？」
といった具体的な事例についてでもよいです。
疑問は先延ばしにせず
確実に潰すようにしてください。
今すぐ購入判断の悩みを解決する：
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