物件情報は２つに区別しろ！

レアルコンサルティングの

安次富（あしとみ）です。

物件の見極めをするときに

販売図面やレントロールなど

見るべき資料や集める情報は

色々とありますが

『情報を２つに区別』

して考えてほしいのです。

この区別ができていないと

悪徳業者に騙されたり

物件の価値を見誤る可能性があります。

逆にこの区別ができていれば

業者が買わせるために仕組んだ“ワナ”や

他の人が気づきにくい、物件の本当の

価値に気づくことができます。

では、その『２つの区別』とは何か？

それは…

…

…

『変えられるもの』と『変えられないもの』

です。

物件情報の中には

・外観

・内装

・設備

のように比較的容易に

変えられるものと

・立地

・駅

・部屋(土地)の広さ

など、変えられないものがあります。

私の経験上、買うべきではない

物件に手を出してしまう人ほど

「変えられるもの」に

心惹かれてしまう傾向があります。

例えば、外観や内装、設備などは

 “化粧”のようなもので

お金や手間を少しかけるだけで

簡単に物件を良く見せることができます。

オシャレな外観や内装

最新の設備

こういった物件を見に行くとつい

「欲しい！」

と感情を揺さぶられてしまい

「儲かるかどうか」

という本来の判断基準を忘れて

手を出してしまうのです。

自分が部屋を借りるときは

“一目惚れ”でも良いですが

投資でそれはいけません。

どんなに綺麗でオシャレな物件でも

場所が悪かったら貸すのは難しいです。

立地や駅、部屋の広さのような

変えられないものと賃貸需要が

マッチしているかのほうが重要です。

内装や外観がボロかったら

あとで直せば良いんです。

「安次富さん、私はそんな

初歩的なミスは犯しませんよ」

と思うかもしれませんが

「変えられるもの」の中には

・賃料

・現在の入居者

なども含まれます。

「変わり得るもの」と言ったほうが

正しいかもしれませんが

これらも注意が必要です。

例えば、賃料であれば

古くからの入居者で

見直しがされていなければ

相場と乖離している可能性があります。

退去して再募集する際、

同じ賃料が取れない可能性は高いです。

また、業者が提示する想定賃料は

利回りを良く見せるために“わざと”

高めに設定されていることがあります。

実際に募集してみたら賃貸がつかず

募集賃料を下げることに

なりかねません。

「現在の入居者」で言えば、

どんな人が住んでいるかによって

退去のしやすさは変わってきます。

学生であれば長期の入居は

期待できませんし、

タイミングによっては

今は満室でも一斉に退去する

可能性があります。

さらに競合が増えていれば

再び満室にするのに

苦戦するかもしれません。

最悪の場合…

今の満室は業者が“そう見せかける”ために

一時的に関係者と賃貸契約を結んだだけの

偽りの入居者という可能性もあります。

購入してまもなく退去が続出…

こういうことは実際に起きていますし

裏があるとしか思えません。

・賃料

・現在の入居者

といった情報は投資判断をする上で

きわめて重要なものなので

業者から出された情報を

鵜呑みにしてはいけません。

立地や駅、部屋の広さのような

変えられないものを基準にして

賃貸需要、競合を調べた上で

その物件が持つ競争力や

本当の価値を見極めていかなければ

ならないのです。

自分が物件を見るときに

「変えられるもの」

「変わってしまうもの」

ばかり見ていないか

一度チェックしてみてください。