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レアルコンサルティングの
安次富（あしとみ）です。
前回の記事では、
物件を見るときは最初に
「土地の潜在的な価値」を見る
というお話をしました。
今回は
『土地の潜在的な価値の見極め方』
についてお話をします。
土地の潜在的な価値には
３つの側面があります。
この３つの側面を意識して
物件を見ることができれば
ライバルが気づかない優良物件を
格安で買える可能性が高まります。
逆にこの３つの側面を意識しなければ
いくら物件を探しても
格安優良物件には気づけません。
その他大勢の不動産投資家と同じく
良い物件が買えず、時間だけが
無駄に過ぎていくでしょう。
では、３つの側面をひとつずつ
説明していきます。
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１：歴史的価値
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日本全国の至る所に
「昔から人気があるエリア」
というのがあります。
そこに住んでいるだけで
ステータスになる場所です。
東京で言えば、
白金(しろかね)
成城(せいじょう)
などがその一例です。
それぞれのエリアに住む女性が
「シロガネーゼ」
「成城マダム」
と呼ばれることからも
そのエリアのステータスの高さが
わかります。
こういったエリアはあなたの地元にも
あるのでないでしょうか？
立派なお屋敷が建っていたり
「あの一角は金持ちが多い」
などと昔から言われている所です。
このような、
「住んでいるだけでステータスが高い」
と言われ続けているエリアの物件を
買うことができれば
失敗する可能性は低くなります。
ただ、１つだけ注意しないと
いけないことがあります。
ステータスが高いと言われている
エリア内にも、さらにステータスの
高いエリアと高くないエリアが
あるということです。
例えば、
東京の「田園調布」は
ステータスが高いエリアで有名ですが
三丁目は北口の駅前で
（放射線状の住宅街）
一丁目は隣の駅の「多摩川」が
最寄りになります。
同じ田園調布ですが
街の雰囲気は全く異なります。
このようなローカル情報は
そのエリアに住んでいれば
わかりますが
土地勘がないエリアだと
分からないと思います。
ですから、
・土地勘のあるエリアで物件を探す
・住んでいる人にヒアリングする
などして、エリアの歴史的価値を
見極められるようにしておく
必要があるでしょう。
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２：将来性
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将来的に価値が高まる可能性です。
・新しい駅
・新しい道路
・再開発
こういった計画があるエリアの土地は
価値が高まる可能性が高いです。
東京都であれば、都市整備局が
都市計画をインターネットで
公開しています。
狙っているエリアの都市計画を
チェックして、価値が高まりそうな
計画がないか確認しておきましょう。
東京都都市整備局：
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/index.html
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３：伸びしろ
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法律によって物件に何らかの制限が発生し
土地が持つ本来の価値と物件の販売価格に
歪みが生じるケースがあります。
例えば『再建築不可』の物件です。
建築基準法には、法律上の
「道路」についての規定があります。
そこで規定されている
道路に接していない敷地は
「接道義務」を果たしておらず
建物を建築することができない
とされているんです。
この規定ができる前から
建っている物件を取り壊す必要は
ありません。
ただ、建て替えができません。
そのため、立地が良くても
接道義務を果たしておらず
再建築不可となっている物件は
安く取引されることがあります。
不動産ポータルサイトで
「安い物件を見つけた！」
と思って詳細を確認すると
再建築不可ということがよくあります。
ここでポイントになるのは
物件によってはこの問題を解決できる
という点です。
自分で接道義務を果たすように
道路を作ったり、道路の幅を
広げてしまえばよいのです。
そうすることで、再建築が可能になり
物件が本来の価値を取り戻します。
これはほんの一例ですが、
このような
価値の「伸びしろ」がある土地
を見極めて安く買うことができれば
投資としては成功と言えるでしょう。
まとめると
１：歴史的価値
２：将来性
３：伸びしろ
これら３つの視点でその土地の
潜在的な価値を測り、
物件の販売価格がその価値よりも
低ければその物件は買い
ということになります。
新しくて綺麗な建物には
誰もが価値を感じます。
ボロくて壊れそうな建物には
誰も価値を感じません。
このような「見えているもの」に
投資をするのは簡単です。
しかし、
潜在的な価値や将来のビジョンなど
「見えていないもの」に投資するのは
多くの人ができていません。
いや、意識すらしていない人が
ほとんどでしょう。
銀行も現在見えている価値しか
評価しません。
融資が付かない＝不動産としての価値が低い
と誤解している人が多いので
潜在的な価値に着目して
物件を探すことでチャンスが増えます。
見えているもの「だけ」を見て
物件を見極めるか
見えていない潜在的な価値を見て
物件を見極めるか
これこそが、
格安で優良物件を買える人と
買えない人の決定的な違いなのです。
