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レアルコンサルティングの
安次富（あしとみ）です。
最近、こんなことを考えていました。
物件探しで困っている個人投資家の方と
プロでは一体何が違うのか？
ようやくその答えが
わかったような気がします。
あなたは何だと思いますか？
実は、
価格や立地、積算評価など
判断材料にする「項目」には
それほど違いはありません。
決定的に違うのは…
…
…
『優先順位』
だったんです。
ちょっとここで手を止めて
挙げてみてほしいのですが
あなたは物件の購入判断をするときに
・どんな項目を
・どんな優先順位で
見ていますか？
私は普段、９つの項目を使って
判断をしています。
優先順位の高いものから
発表していきますので
あなたの判断基準と比べてみてください。
１：取得価格
２：賃料
３：賃貸需要(立地)
４：再販価格(出口)
５：都市計画(建ぺい率・容積率・用途地域)
６：積算評価
７：構造
８：築年数
９：金融機関
さて、いかがでしょうか？
あなたの項目、優先順位と
どのくらい違うでしょうか？
これは私の感覚ですが
多くの個人投資家の方は
私にとっては優先順位の低い
６：積算評価
７：構造
８：築年数
９：金融機関
を重視している印象を受けます。
融資が引けなければ
物件を買えないので
仕方ないのかもしれませんが
『物件を買うことが目的』
になっているような気がしてなりません。
以前の記事でお配りしたレポート
キャッシュフローを最大化する7つの戦術
にも書きましたが
「融資が引ける物件を買う」
のではなく
『儲かる物件に融資を引く』
ことを肝に銘じてください。
特に、ローンと物件を
セット販売しているような
業者には注意が必要です。
「フルローンが付きます」
「自己資金ゼロで買えます」
のような魔法の言葉で
キャッシュフローが出ない物件を
販売していることがほとんどです。
毎月の収入を増やしたい
投資家にとって大切なのは
融資が受けられることではなく
不動産オーナーになることでもなく
キャッシュフローが出ることです。
１：取得価格
２：賃料
３：賃貸需要(立地)
４：再販価格(出口)
５：都市計画(建ぺい率・容積率・用途地域)
これらは「儲かる物件」を
見極めるための項目です。
不動産の現在価値だけでなく
「潜在的な価値」
を見ることができます。
そして、その潜在的な価値を見誤り
現在価値が低く見られている物件こそが
お宝物件、儲かる物件なのです。
一方、
６：積算評価
７：構造
８：築年数
９：金融機関
は、融資を受けるための項目です。
そもそも銀行は不動産の
本質的な価値を評価しているのではなく
ローンが返せなくなった時に
貸したお金を回収できるか？
つまり、
今競売に出したらいくらになるのか？
という目線で数字を出しています。
ですから、現在の価値しか見ません。
「儲かる」が先か、「融資」が先か、
不動産投資がうまくいかない人は
ここが反対になっているのだと
感じています。
一発逆転の裏技
のようなテクニックを
求めている人にとっては
つまらない話かもしれませんが
次回からは、
儲かる物件を見極める項目について
ひとつずつ解説をしていきます。
もしあなたが不動産投資家としての
『実力』をつけたいとお考えなら
ぜひ楽しみにしていてください。
