03-5332-8214
10:00 am - 7:00 pm
レアルコンサルティングの
安次富(あしとみ)です。
通常、物件を探すときは
ポータルサイトに登録された情報や
販売図面、レントロールを見ます。
しかし、
これらの“表面的”な情報だけで
「これは買いだ!」
と判る物件を狙うのは
競争が激しく現実的ではありません。
物件探しに十分な時間を割けない状態から
お宝物件を手に入れるには
表面的な情報から、その裏に隠れた価値を
どこまで読み解けるかがカギになります。
プロの業者といってもフットワークの軽さと
小手先のトークだけで勉強不足の人は
たくさんいますし、
儲かるスキームや手法ばかり
追いかけている一般の投資家の方は
隠れた価値に気が付かないでしょう。
では、その隠れた価値に
どうすれば気づけるのか?
今回は比較的習得しやすい
2つの視点をお伝えします。
====================
1:現況を疑う
====================
物件の中には、本来の実力よりも
低い収益性で運用されているものがあります。
・賃料が相場よりも安い
・お金を取れるところで取っていない
(駐車場など)
古い物件ほどその可能性は高くなります。
何十年も賃貸経営をしていると
様々な事情が生まれてくるのです。
ある築 39 年の5階建てのビルでは
賃料設定を見直したところ
利回りが 6.51%(年間収入で約 240 万円)
上がったことがあります。
業者から取り寄せた販売図面や
レントロールを鵜呑みにしていると
こういったチャンスを逃してしまいます。
賃料相場を把握して
今の賃料が妥当かどうかを
判断する癖をつけましょう。
====================
2:ポテンシャルを見る
====================
ここでいうポテンシャルとは
・都市計画から見た将来性
・賃貸需要の質(退去のしにくさ)
・出口の選択肢
などで、業者から提供される資料には
通常ここまでは書かれません。
こういったものは
提供された情報をもとにして
少し調べたり洞察したりすれば
わかることなのですが
物件を探している9割以上の人には
この”一歩“踏み込む姿勢が足りないと
感じています。
物件探しにどのくらい時間を割けるかにも
よるのですが、今回挙げたポイントに絞って
踏み込んで調べるだけでも
お宝物件が見つかる可能性は高くなります。
・現況を疑う
・ポテンシャルを見る
物件を探す時に
ぜひ意識してみて下さい。
