お宝物件を見抜く2つの視点(初級編)

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レアルコンサルティングの
安次富(あしとみ)です。

通常、物件を探すときは
ポータルサイトに登録された情報や
販売図面、レントロールを見ます。

しかし、

これらの“表面的”な情報だけで
「これは買いだ!」
と判る物件を狙うのは
競争が激しく現実的ではありません。

物件探しに十分な時間を割けない状態から
お宝物件を手に入れるには
表面的な情報から、その裏に隠れた価値を
どこまで読み解けるかがカギになります。

プロの業者といってもフットワークの軽さと
小手先のトークだけで勉強不足の人は
たくさんいますし、

儲かるスキームや手法ばかり
追いかけている一般の投資家の方は
隠れた価値に気が付かないでしょう。

では、その隠れた価値に
どうすれば気づけるのか?

今回は比較的習得しやすい
2つの視点をお伝えします。

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1:現況を疑う 
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物件の中には、本来の実力よりも
低い収益性で運用されているものがあります。

・賃料が相場よりも安い
・お金を取れるところで取っていない
(駐車場など)

古い物件ほどその可能性は高くなります。

何十年も賃貸経営をしていると
様々な事情が生まれてくるのです。

ある築 39 年の5階建てのビルでは
賃料設定を見直したところ
利回りが 6.51%(年間収入で約 240 万円) 
上がったことがあります。

業者から取り寄せた販売図面や
レントロールを鵜呑みにしていると
こういったチャンスを逃してしまいます。

賃料相場を把握して
今の賃料が妥当かどうかを
判断する癖をつけましょう。

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2:ポテンシャルを見る 
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ここでいうポテンシャルとは

・都市計画から見た将来性 
・賃貸需要の質(退去のしにくさ) 
・出口の選択肢

などで、業者から提供される資料には
通常ここまでは書かれません。

こういったものは
提供された情報をもとにして
少し調べたり洞察したりすれば
わかることなのですが

物件を探している9割以上の人には
この”一歩“踏み込む姿勢が足りないと
感じています。

物件探しにどのくらい時間を割けるかにも
よるのですが、今回挙げたポイントに絞って
踏み込んで調べるだけでも
お宝物件が見つかる可能性は高くなります。

・現況を疑う
・ポテンシャルを見る

物件を探す時に
ぜひ意識してみて下さい。